21、房地產(chǎn)公司銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間如何確定？

　　答：《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十五條規(guī)定，增值稅納稅義務(wù)、扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間為：納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷(xiāo)售款項(xiàng)或者取得索取銷(xiāo)售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開(kāi)具發(fā)票的，為開(kāi)具發(fā)票的當(dāng)天。

　　納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為是納稅義務(wù)發(fā)生的前提。房地產(chǎn)公司銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，以房地產(chǎn)公司將不動(dòng)產(chǎn)交付給買(mǎi)受人的當(dāng)天作為應(yīng)稅行為發(fā)生的時(shí)間。

　　在具體交房時(shí)間的辨別上，以《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》上約定的交房時(shí)間為準(zhǔn)；若實(shí)際交房時(shí)間早于合同約定時(shí)間的，以實(shí)際交付時(shí)間為準(zhǔn)。

　　22、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)收款怎么界定？

　　答：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)收款，為不動(dòng)產(chǎn)交付業(yè)主之前所收到的款項(xiàng)，但不含簽訂房地產(chǎn)銷(xiāo)售合同之前所收取的誠(chéng)意金、認(rèn)籌金和訂金等。

　　23、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得預(yù)售款如何開(kāi)具發(fā)票？

　　答：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在收到預(yù)收款時(shí)，可以向購(gòu)房者開(kāi)具增值稅普通發(fā)票，在開(kāi)具增值稅普通發(fā)票時(shí)暫選擇“零稅率”開(kāi)票，金額為實(shí)際收到的預(yù)收款。在發(fā)票備注欄上列明合同約定面積、價(jià)格、房屋全價(jià)，同時(shí)注明“預(yù)收款，不作為產(chǎn)權(quán)交易憑據(jù)”。在開(kāi)具發(fā)票次月申報(bào)期內(nèi)，通過(guò)《增值稅預(yù)繳稅款表》進(jìn)行申報(bào)，按照規(guī)定預(yù)繳增值稅。預(yù)收款所開(kāi)發(fā)票金額不在申報(bào)表附表（一）中反映。

　　在交房時(shí)，按所售不動(dòng)產(chǎn)全款開(kāi)具增值稅發(fā)票，按規(guī)定申報(bào)納稅。

　　24、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)支付的費(fèi)用是否都能列入差額扣除范圍？

　　答：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)支付的費(fèi)用包括土地出讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、征收補(bǔ)償款、開(kāi)發(fā)規(guī)費(fèi)等。目前只有土地出讓金列入差額扣除范圍。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從二級(jí)土地市場(chǎng)取得的土地使用權(quán)，憑取得的專(zhuān)用發(fā)票抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。

　　25、市州內(nèi)跨縣（市、區(qū)）開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，是否應(yīng)在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳增值稅？

　　答：在市州內(nèi)跨縣（市、區(qū)）開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的，不在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳增值稅，應(yīng)在機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)繳納增值稅。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷(xiāo)售房地產(chǎn)老項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，按照3%的預(yù)征率在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。

　　26、房地產(chǎn)企業(yè)將建設(shè)的醫(yī)院、幼兒園、學(xué)校、供水設(shè)施、變電站、市政道路等配套設(shè)施無(wú)償贈(zèng)送（移交）給政府的，是否視同銷(xiāo)售？

　　答：房地產(chǎn)企業(yè)將建設(shè)的醫(yī)院、幼兒園、學(xué)校、供水設(shè)施、變電站、市政道路等配套設(shè)施無(wú)償贈(zèng)送（移交）給政府的，如果上述設(shè)施在可售面積之外，作為無(wú)償贈(zèng)送的服務(wù)用于公益事業(yè)，不視同銷(xiāo)售；如果上述配套設(shè)施在可售面積之內(nèi)，則應(yīng)視同銷(xiāo)售，征收增值稅。

　　27、房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的同時(shí)，無(wú)償提供家具、家電等貨物如何征稅?

　　答：房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，將不動(dòng)產(chǎn)與貨物一并銷(xiāo)售，且貨物包含在不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格以內(nèi)的，不單獨(dú)對(duì)貨物按照適用稅率征收增值稅。例如隨精裝房一并銷(xiāo)售的家具、家電等貨物，不單獨(dú)對(duì)貨物按17%稅率征收增值稅。

　　房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，在房?jī)r(jià)以外單獨(dú)無(wú)償提供的貨物，應(yīng)視同銷(xiāo)售貨物，按貨物適用稅率征收增值稅。例如，房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售商品房時(shí)，為促銷(xiāo)舉辦抽獎(jiǎng)活動(dòng)贈(zèng)送的家電，應(yīng)視同銷(xiāo)售貨物，按貨物適用稅率征收增值稅。